어제는 8월 2일에 판 아파트 양도소득세를 셀프로 계산해보았다. 저번에 엄마 집 팔 때 양도소득세 간편신고서 양식을 연습삼아 2개 들고왔다.
그동안 오르지 않는 지역에 아파트를 사고 팔았던 경험이 있는 나로써는 굳이 양도소득세를 계산할 일이 없었다. 다행히 이번엔 조금 오른 아파트 값에 약간의 이득을 보고 팔았다. 대도시 근처 소도시에 아파트 투자는 누가 권하더라도 하면 안된다. 근처 대도시들로 사람들이 빠져나가는 소도시다 보니 집값도 잘 오르지 않고 전세자도 구하기 힘들었어서 아파트 투자의 피를 본 경우라 웃프다. 이렇게 모든 곳의 아파트가 오르는대도 겨우 1000만원 오른 값으로 집을 팔았다니 참 한심하다. 오늘은 또 더 올랐다는 이야길 들었다. 내가 팔때는 그정도로 오르진 않았었는데 매물이 없다보니 그렇게 오르지 않던 곳이 오르나보다. 어제 조금 배가 아팠다 이미 매매계약서까지 쓰고 등기까지 넘긴 마당에 배아파 하거나 속상해 해봐야 아무소용이 없다. 그래서 깨끗이 잊고 과거의 잘못한 투자를 경험삼아 신중히 투자를 할 계획이다.
우선 간편 신고서에 나의 인적사항과 양수인의 주민번호를 적었다.
1)양도가액:판 가격
2)취득가액: 매입가액+취득세/등록세+매입부대비용(법무사비)
3)필요경비:샷시+보일러 교체비+중개사수수료+세금계산서+매출전표+현금영수증 등(기타 인테리어 비는 제외)
4)양도차익:1)-2)-3) 즉, 양도가액-취득가액-필요경비
5)장기보유 특별공제:물건을 몇년 보유했느냐에 따라 %가 다르다(표참고)
6)양도소득금액: 4)-5) 즉, 양도차익-장기보유 특별공제
7)양도소득 기본공제: 250만원 (인별 연간 250만원 공제)
8)과세표준: 6)-7) 즉. 양도소득금액-양도소득 기본공제
9)세율:6%(주택의 경우 2년 이상:기본 세율 적용 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 네요)
10)산출세액: 8)*9) 즉 과세표준*세율
11)가산세:해당안됨
12)납부할 세액:산출세액과 같음
13)분납할 세액:해당안됨
14)납부세액:12)와 같음
취득가액 상세명세서와 필요경비 계산시에 증빙서류 즉 영수증이 없는 경우는 해주지 않습니다. 그러므로 샷시 교체 영수증과 부동산을 살때 팔때 영수증을 꼭 잘 보관하셨다가 제출해야 합니다(기타 나머지 싱크대 교체와 장판 및 도배비는 해당되지 않습니다). 저는 보일러 교체 영수증과 매입시 부동산 수수료 영수증이 없어서 세금을 더 냈네요. 너무 아깝습니다. 미리 알았더라면 잘 챙겨 뒀을 텐데. 영수증 없이 사업자 번호를 알아도 소용이 없더라구요. 영수증을 세금 낼때 같이 증비서류로 내야합니다.
세금 계산은 전적으로 스스로 계산해서 세금을 내야하니 두 번정도 잘 계산해서 셀프 세금을 내야합니다. 저도 2번 정도 계산을 했지만 100% 다 맞게 계산을 했는지 의문이 들더라구요. 모르는 부분은 직원분께 물어봐서 잘 계산을 하긴 했지만 아무래도 자동으로 계산이 되면 참 좋겠다는 생각이 들었습니다. 그나마 싸고 많이 오르지 않은 아파트를 양도소득세 내는 거라 복잡하지 않았지 옆에 같이 오셔서 땅에 대한 세금신고를 하시는 분들은 매우 복잡하다고 세무사 사무실에 가서 세금신고서를 작성하라고 권하더라구요. 직원 입장에서야 많이 물어보고 잘 못하시는 분을 직접해줄 수 없기 때문이겠지만 미리 어떻게 세금신고하는지 공부하고 신고하러 가는게 좋은 거 같아요. 저도 유튜브를 보고 필요서류를 챙겨갔습니다. 가시기 전에 미리미리 증빙서류를 알아보시고 가세요.
계산은 덧샘과 뺄셈 그리고 곱하기만 잘 하면 신고하는데 큰 무리가 없으니 두려워 하지 마시고 가세요. 저도 처음에 많이 복잡할 줄 알고 겁을 먹었었는데 막상 가서 하니 매우 쉽습니다. 오늘도 Bravo my life!!!